La loi française autorise les non-résidents à acquérir un bien immobilier en France. En 2019, 6% des transactions immobilières provenaient d’étrangers qui ont choisi la France pour développer leur patrimoine. Néanmoins, avant tout investissement immobilier, un ressortissant étranger doit se rapprocher d’un professionnel pour connaître les conditions auxquelles sera soumis cet investissement.
En effet, les conséquences sur l’achat seront donc très importantes quant à la propriété du bien, à son régime fiscal ou à sa revente éventuelle. Il sera nécessaire d’étudier plusieurs points :
- Le profil de l’acquéreur : l’étude de la nationalité de l’acheteur, son pays de résidence, sa situation personnelle (par exemple, s’il réside déjà en France) et son système matrimonial (s’il est marié). Sachant que la loi de localisation du bien s’applique en matière immobilière, la loi française s’appliquera. Par conséquent, les conséquences de l’achat seront très importantes en termes de propriété du bien, de son régime fiscal ou d’une éventuelle revente. Veuillez noter cependant qu’en cas de décès de l’acquéreur, le bien échappera à la loi française. En effet, depuis le 17 août 2015 (la réglementation européenne est entrée en vigueur le 4 juillet 2012), la succession ne s’applique plus à la loi du lieu du bien, mais à la loi du pays de résidence de la succession. Par conséquent, elle décide qui héritera et détermine le montant des droits qui devront être réglés. Rien n’empêche un acquéreur étranger de créer une société pour effectuer une acquisition; de même, le régime juridique et fiscal du bien acquis variera en fonction du statut juridique choisi.
- Le financement d’un achat par un non-résident : l’acquéreur a le choix d’acquérir le bien grâce à un paiement comptant ou éventuellement peut recourir à un emprunt bancaire. Lorsque ce dernier est sollicité, les établissements bancaires demandent en général entre 20 et 30 % d’apport financier. Cela nécessite un transfert de fonds important. Ces transferts doivent être vérifiés par des intermédiaires (banques, établissements de crédit). Le notaire doit également vérifier la provenance des fonds pour éviter le blanchiment d’argent. En cas de doute sur la provenance des fonds utilisés, il peut leur être demandé de faire une déclaration (TRACFIN). Le notaire doit également assurer la sécurité des transactions imputables aux acheteurs et vendeurs étrangers. Ils sont là encore pour vérifier la fiabilité du virement ou du virement qui leur sera adressé, ainsi que l’institution bancaire qui effectue le virement. Pour les professionnels de l’immobilier, les demandes de justificatifs d’identité sont requis lors de toute transaction immobilière.
- La fiscalité des non-résidents : frais et taxes diverses. En outre, les impôts doivent être payés selon l’affectation du bien acheté. Les taxes diffèrent selon si le bien est la résidence principale, un pieds à terre ou constitue un investissement locatif de l’acquéreur. Le choix qui sera fait lors de l’achat dépendra généralement des taxes (taxe sur la valeur ajoutée, plus-values, intervention d’un représentant accrédité, etc.) qui sont applicables au moment de la revente. En outre, il existe des systèmes très différents allant de l’exonération fiscale à une imposition élevée. Il est alors important que le non-résident soit accompagné d’un professionnel.